Note d’information n°34

Publiée le 19 décembre 2025

Bail commercial, professionnel et civil

❯ Quelles sont les règles applicables au bail commercial ?

(Articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce)

Communément appelé « bail 3-6-9 », le bail commercial est un contrat de location ayant pour objet un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Est donc exclue l’exercice d’une activité libérale ou agricole, pour lesquelles il existe des baux spécifiques, respectivement le bail professionnel (voir ci-dessous) et le bail rural.

De plus, pour que les règles protectrices du bail commercial s’appliquent, le locataire doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés et/ou au Répertoire National des Entreprises et exploiter un fonds de manière effective, c’est-à-dire de façon réelle, régulière et conforme à la destination du bien.

L’une des principales caractéristiques du bail commercial est une durée minimale de neuf années, ainsi que la possibilité pour le locataire de mettre fin au contrat, mais uniquement tous les trois ans : on parle de résiliation triennale. Ainsi, ce dernier ne peut résilier le contrat qu’à compter des trois ans de la signature du bail, des six ans de la signature, ou à l’échéance, c’est-à-dire au bout des neuf ans. En cas de résiliation anticipée, les loyers seront dus jusqu’à échéance de la prochaine période triennale.

De son côté, le bailleur ne peut pas résilier le contrat en cours, exception faite des hypothèses suivantes : faute du locataire, reprise pour démolition/reconstruction de l’immeuble, reprise d’un local d’habitation loué accessoirement au local commercial et qui n’est pas occupé, reprise pour travaux de restauration immobilière dans des sites patrimoniaux remarquables.

Dans les deux cas, un délai de préavis de six mois doit être respecté avant l’expiration de la période triennale en cours, et la résiliation doit être émise par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (ex-huissier). Le non-respect du délai ou de la forme peut en engendrer la nullité : dans ce cas, le contrat continue et les loyers seront dus jusqu’à la fin de la prochaine période triennale.

Un autre enjeu important du contrat de bail commercial est la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont à la charge du locataire, alors que les grosses réparations touchant au bâtiment (réfection de toiture, travaux de charpente etc.) sont nécessairement à la charge du propriétaire. Toute clause qui mettrait à la charge du locataire ces gros travaux serait réputée non écrite, c’est-à-dire que le bail demeurerait valable mais la clause en question n’aurait aucun effet juridique.

Enfin, le principe du loyer commercial est qu’il est « encadré », c’est-à-dire qu’il ne peut varier :

• Qu’à l’issue de chaque période triennale ;
• Et, au maximum, de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) entre les deux périodes. La méthode de calcul est la suivante : Loyer révisé = Loyer actuel * (nouvel ILC ÷ ILC du même trimestre de la précédente période triennale).

Cette règle peut être contournée par l’insertion d’une « clause d’échelle mobile » dans le bail, qui peut prévoir que cette augmentation sera annuelle.

Enfin, dans l’hypothèse où le bail commercial a atteint une durée de douze ans depuis la signature initiale, et ce, sans que le locataire n’ait fait de demande de renouvellement au bailleur, le loyer peut alors être « déplafonné ». Il est donc dans ce cas possible pour le bailleur d’augmenter significativement son montant, sans avoir à se baser sur la méthode de calcul détaillée ci-dessus.

Il convient donc d’être particulièrement prudent lorsque le bail commercial est expiré, et d’autant plus s’il s’est écoulé au moins douze années depuis la signature.

❯ Quelles sont les spécificités du bail professionnel ?

(Articles 57 A et articles 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986)

Le bail professionnel est un contrat de location d’un local utilisé pour une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle (bail commercial), ni agricole (bail rural).  Il concerne donc principalement les professions libérales, qu’elles soient réglementées (avocats, médecins, architectes etc.) ou non (consultant, formateur etc.). S’il est plus souple que le contrat de bail commercial, il demeure cependant soumis à un certain nombre de règles impératives.

Il est obligatoirement établi par écrit, et est d’une durée minimale de six ans. À l’issue de ce délai, et en l’absence de congé de l’une ou l’autre des parties, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Il est possible pour le bailleur et le locataire de ne pas renouveler le contrat à l’issue de ces six années, en informant l’autre partie au moins six mois avant l’expiration du bail.

Toutefois, seul le locataire peut, à tout moment au cours du bail, le résilier en notifiant au bailleur son intention de quitter les locaux, sous réserve du respect d’un préavis de six mois.  Le propriétaire des locaux est, de son côté, obligatoirement engagé pour une période de six ans.

Comme pour le bail commercial, la résiliation du contrat doit se faire par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.

Enfin, le loyer et les modalités de paiement sont librement fixés par les parties, et il n’est pas prévu de révision automatique du loyer. Toutefois, il est toujours possible de prévoir une clause d’indexation basé sur un indicateur (tel que l’indice des loyers des activités tertiaires, ILAT). En l’absence d’une telle clause, le loyer demeure le même tout au long de la durée du contrat.

❯ Dans quels cas recourir à un bail civil et avec quelles conséquences ?

(Articles 1713 à 1762 du Code civil)

Également appelé bail de droit commun, il est utilisé lorsqu’aucun autre bail plus spécifique (bail rural, bail d’habitation etc.) ne s’applique. Ses règles sont donc très générales, et laissent une place importante à la volonté des parties.

En effet, dans ce type de bail, il n’y a pas de notion d’encadrement de loyer, de durée minimale ou maximale, ou encore de répartition des charges et travaux ; preneur et bailleur s’accordent entre eux sur l’ensemble de ces points.

Ainsi, il a pour avantages d’être particulièrement adaptable, simple dans sa mise en place et peu formalisé. En revanche, en cas de mauvaise rédaction, il peut être source d’insécurité juridique pour les deux parties.

Enfin, il n’offre aucun droit au renouvellement au locataire, ce qui est donc beaucoup moins protecteur pour ce dernier.

Ce type de bail est donc à préconiser dans des situations bien spécifiques (location d’un bureau dans une maison, d’un garage etc.) et ne doit pas être utilisé pour remplacer un bail commercial ou professionnel.